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不動產執行中常見問題裁判規則10條

發布時間:2018-09-10 02:20:52 作者:Admin 來源: 中融典當 瀏覽次數:326
不動產執行中經常遇到各類問題,比如——
 
  被執行人以人民法院執行的房產系
 
  違法建筑為由提出執行異議;
 
  申請執行人認為第三人名下房產實際為
 
  被執行人所有要求人民法院予以查封……
 
  針對這些問題人民法院的具體裁判標準是什么?
 
  1.發包方以人民法院強制執行土地承包經營權未經其同意為由提出案外人異議,人民法院應如何裁決?
 
  答:《農村土地承包法》第32條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”《農村土地承包法》第37條第1款規定:“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉,當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。”在強制執行中,是否也要遵循上述規定,在轉讓被執行人的土地承包經營權時,是否必須征得發包方的同意?我們認為,強制執行中,不必征得發包方的同意。上述規定的適用范圍應為當事人雙方自行流轉的情形,不包括法院的強制執行。因土地承包經營權的保障性和福利性,故在轉讓時要征得發包方同意。而強制執行時人民法院行使國家強制力的行為是公法關系,無需征得發包方同意。雖然人民法院在對土地承包經營權采取轉讓的方式進行強制執行時無需征得發包方同意,但應將執行裁定書送達發包方,告知其強制執行內容。綜上,若在執行過程中發包方以人民法院的強制執行行為未經其同意為由提出案外人異議,人民法院應駁回其異議。
 
  2.執行依據確定交付地上建筑物,申請執行人要求直接裁定變更該工程批準許可證照權利人的,人民法院應如何處理?
 
  答:人民法院無權在執行程序中裁定變更案涉工程批準許可證照權利人。工程批準許可證照權屬人作為行政相對人,須經過相關行政主管部門的嚴格審查,以保障建筑工程、房地產開發市場的安全有序。許可本質上是政府的市場管制行為,且具有很強的身份性,是一種不可轉讓的權利。離開特定的主體,這種許可即失效或作廢,不能隨著地上物的交付而當然地轉移給地上物權利人。
 
  基于這些證照的性質及其不可轉讓性,變更上述證照權利人是獨立的許可事項,不屬于地上物交付的附屬義務,執行法院亦無權代替行政機關行使行政許可權,裁定變更上述證照權利人。
 
  3.被執行人以人民法院執行的房產系違法建筑為由提出執行異議,人民法院應如何處理?
 
  答:我們認為,對違法建筑可分情況處理。
 
  第一,對違法建筑的拍賣、變賣,要根據具體情況處理。若待變價的違法建筑可以通過改正或補辦手續轉化成合法建筑,則人民法院可對其進行瑕疵拍賣或者變賣,但需注意的是,要在拍賣公告中明釋所拍違法建筑物的性質、補辦手續或者改正所需花費的費用承擔及需從拍賣款中優先支付的款項有哪些等問題;若行政管理部門已認定被執行人所有的違法建筑必須拆除,則人民法院可對該違法建筑的建筑材料的價值和拆除費用進行估價比對,如拆除費用大于建筑材料的價值的,則無繼續執行的必要,可以交由行政管理部門處理。反之,則可拆除該建筑,對建筑材料進行評估拍賣,所得款支付完拆除費用后余款償付申請執行人。
 
  第二,對違法建筑的以物抵債。在違法建筑無法拍賣、變賣的情況下,人民法院可采取“以物抵債”的方式來實現申請執行人的債權。但要注意的是,因違法建筑本身存在違法性,對違法建筑的“以物抵債”并不是對違法建筑所有權的轉移,而只是對違法建筑的占有權轉移給了申請執行人,申請執行人從被執行人那里繼受了對違法建筑的占有狀態,從而獲取一定的經濟利益以抵償債務。其后占有人取得合法權證或者違法建筑被行政機關拆除,也不會與法院轉移占有的裁定沖突。
 
  第三,對違法建筑的強制管理。人民法院可根據執行案件及違法建筑的實際情況選擇采取強制管理的措施實現債權,即由人民法院對已查封的房產實施管理,并以管理所得償還申請執行人的債務。
 
  綜上,違法建筑并非不得執行,對于被執行人的執行異議,人民法院視情形予以處理。
 
  4.申請執行人認為第三人名下房產實際為被執行人所有,要求人民法院予以查封的,如何處理?
 
  答:對于在執行實踐中出現的因借名買房導致的名義所有人與實際所有人不一致的情形,因相關當事人的該行為具有違反法律、行政法規的主觀過錯,其合同效力不被法律所認可,故如果名義人為被執行人,第三人以其與被執行人存在借名買房關系為由,主張自己是房屋的實際所有權人,一般不予支持。如果出資人為被執行人,由于房屋登記在第三人名下,按照物權公示原則和《查封、扣押、凍結財產規定》第2條第3款規定,“對于第三人占有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權,第三人書面確認該財產屬于被執行人的,人民法院可以查封、扣押、凍結。”
 
  《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第7條第1款規定:“登記在案外人名下的土地使用權、房屋,登記名義人(案外人)書面認可該土地、房屋實際屬于被執行人時,執行法院可以采取查封措施。”人民法院一般不能對第三人名下房屋進行查封,除非第三人書面確認登記在其名下的房屋實際屬于被執行人。
 
  根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第7條第2款規定,“如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執行人,而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時,須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序,撤銷該登記并登記在被執行人名下之后,才可以采取查封措施”。申請執行人認為第三人名下房產實際為被執行人所有的,可通過訴訟程序處理,執行程序中不宜對房屋權屬予以確認。
 
  5.申請執行人認為被執行人放棄繼承的行為侵害了其合法權益的,應如何處理?
 
  答:對于登記在被繼承人名下的不動產能否予以執行,法律沒有明確規定。根據《查封、扣押、凍結財產規定》第2條的規定,對于登記在第三人名下的不動產第三人書面確認該財產屬于被執行人的,人民法院可以查封。
 
  我們認為,只要能確認登記在第三人名下的不動產確屬被執行人所有,人民法院即可予以執行。當繼承人作為被執行人時,待繼承的不動產雖然登記在被繼承人名下,但作為繼承人的被執行人對該不動產享有合法的期待權。根據《繼承法》第2條規定,“繼承從被繼承人死亡時開始”,《物權法》第29條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力”,可見,繼承開始后,繼承人即可享有該不動產的所有權,不以登記為生效要件,人民法院當然可以對該不動產予以執行。《物權法》第31條規定“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的,處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。”
 
  《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第8條規定:“對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得,但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封,執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書,由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續后,辦理查封登記。”
 
  可見,對不動產遺產的強制執行原則上以先辦理過戶登記為前提,除非繼承人放棄繼承,否則一般不能直接執行該不動產遺產。但是從提高執行工作效率的角度出發,考慮到執行工作的實際情況,如果人民法院在繼承開始前已經查封了該不動產,即使之后發生了繼承,也應當可以直接執行該不動產,除非繼承人要求辦理過戶登記后再執行。
 
  當被繼承人為被執行人時,被繼承人死亡后,其民事權利能力即告終結。按照既判力和執行力擴張理論,繼承人作為被繼承人權利義務的概括繼受者,執行法院應將被執行人變更為繼承人,在其繼承的遺產范圍內執行。
 
  若被執行人明確放棄繼承,則其放棄了對不動產的所有權,申請執行人認為被執行人放棄繼承的行為侵害了其合法權益,則應通過訴訟程序行使撤銷權,以維護其自身合法權益,人民法院在執行過程中不得對該不動產直接予以執行。
 
  6.在執行程序中,若被執行人名下無可供執行財產,申請執行人要求執行其配偶名下財產的,人民法院如何處理?
 
  答:目前我國沒有關于可追加配偶為被執行人的法律和司法解釋規定,最高人民法院最新出臺的《變更、追加規定》中,也沒有規定可當然追加配偶為被執行人。基于“追加法定主義原則”,毫無疑問,不可在執行程序中當然追加配偶為被執行人。被執行人配偶名下的財產包括婚前財產和婚后所得財產。
 
  首先,配偶名下的婚前財產屬于其個人財產,因欠缺執行依據,對于配偶名下的婚前財產,一律不予執行。
 
  其次,對于配偶名下的婚后所得財產,基于“婚后所得共同制”的原則,可推定為夫妻共同財產,因此,可以執行一半。但配偶可以根據《民事訴訟法》第227條規定“執行過程中,案外人對執行標的提出書面異議的,人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查,理由成立的,裁定中止對該標的的執行理由不成立的,裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服,認為原判決、裁定錯誤的,依照審判監督程序辦理與原判決、裁定無關的,可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”提起案外人異議,主張其名下的財產系婚前財產或者父母單方出資購買或者按份共有等。根據《婚姻法》及司法解釋規定,如果配偶有證據證明名下的財產系個人財產,可以提出案外人異議,對異議裁定不服的,還可以提起案外人異議之訴,使權利得到充分救濟。
 
  7.在執行程序中,被執行人以人民法院查封房產系其唯一住房為由提出執行異議的,人民法院應如何處理?
 
  答:《民事訴訟法》第244條規定,“被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務,人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。采取前款措施的,人民法院應當作出裁定。”據此人民法院在執行過程中應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活“必需品”。
 
  在執行實踐中要注意“唯一住房”在法律上絕不等同于被執行人及其所撫養家屬生活所“必需的住房”,而是要看其是否超過了“生活必需”的標準。“唯一住房”是否為被執行人“生活必需”應綜合考量被執行人的經濟狀況、房屋的實際占有使用權情況以及房屋的價值、地理位置等相關情況來確定。若房屋存在出租、出借給他人使用等并非用來實際居住的情形,則可以充分說明被執行人并非依靠涉案房產維持其基本生存,故人民法院可以對房產進行依法處置。
 
  另外,地段位置等其他因素也可能對涉案房產價值具有重要影響。人民法院在評估過程中也應當綜合考慮予以認定。對于面積雖然小,但總體價值仍然較高的房產,也可予以強制執行。《執行異議和復議規定》第20條規定,“金錢債權執行中,符合下列情形之一,被執行人以執行標的系本人及所撫養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的,人民法院不予支持;(一)對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;(二)執行依據生效后,被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;(三)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及其所撫養家屬提供居住房屋的或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”
 
  對于可執行的“唯一住房”的執行,以置換和預留租金兩種方式為主。在執行過程中,經過評估拍賣程序后所得價款遠超過申請執行人債權數額,人民法院可根據實際情況采取“以大換小”或“以近換遠”的方式為被執行人另外按照當地廉租住房保障面積標準提供住房以解決被執行人及其所撫養家屬的居住問題。此種執行方式便于減少社會矛盾,利于執行工作的推進。然而,相關置換房屋的選擇、過渡房的產權、騰退等問題,可能由于被執行人的不配合而引發新的糾紛,執行中應注意與被執行人的溝通協調。另外一種執行方式為預留租金,被執行人房產被拍賣后,可從拍賣款中參照當地房屋租賃市場平均租金標準預留被執行人五至八年的房屋租賃、物品搬遷費用,由被執行人自行解決居住問題。
 
  8.案外人以其對人民法院查封的房屋享有租賃權為由要求排除強制執行,人民法院應如何處理?
 
  答:案外人對執行標的享有的租賃權是有期限的,人民法院在拍賣案涉房產時應在拍賣公告中明確租賃期限,并保護租賃權人的優先購買權,但應注意的是,承租人的租賃權并不足以排除人民法院的強制拍賣、變賣或以物抵債。案涉房產經拍賣成交后,買受人對該房產享有所有權,在租賃期限屆滿后即可處置該房產。承租人對法院限制交付提出異議,請求排除法院執行的,人民法院應依據《民事訴訟法》第227條進行審查。
 
  9.案外人拒不接受強制遷出不動產或不動產上的財產的,人民法院在執行程序中如何處理?
 
  答:執行程序中案外人無合法依據占有被執行人的標的物不動產的,執行法院依法可以強制遷出。案外人拒不遷出,對標的物上的財產,執行法院可以指定他人保管并通知領取,案外人不領取或下落不明的,為避免保管費用過高或財產價值減損,執行法院可以處分該財產,處分所得價款,扣除搬遷、保管及拍賣變賣等相關費用后,保存于執行法院賬戶,通知該案外人領取。
 
  10.建設工程施工合同糾紛判決的執行中,未竣工驗收的工程應如何執行?
 
  答:未竣工驗收的工程如果其占用范圍內的土地使用權屬國有出讓,該工程系合法建設,只是因資金短缺等因素無法續建,該工程及其占用范圍內的土地使用權可以執行,只是不能改變土地用途和建設規劃;
 
  如果占用范圍內的土地使用權屬國有劃撥或集體建設用地,該工程系合法建設,只是因資金短缺等因素無法續建,由于該土地使用權執行受到限制,參照劃撥土地及集體所有土地方法處理。
 
  如果占用范圍內的土地使用權屬國有出讓,該工程雖符合該區域的整體規劃,但未經建設主管部門審批而被勒令停建。這種情況,只有受讓人補辦該工程建設相關審批手續,該工程及其占用范圍內的土地使用權才能執行。

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